Przepisy dotyczące wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe w Polsce
Wynajem nieruchomości to popularna forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i najemców. Aby jednak umowa najmu była ważna i chroniła obie strony, niezbędna jest znajomość obowiązujących przepisów. W Polsce kwestie te reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów) oraz Kodeks cywilny.
Rodzaje umów najmu
Ustawa o ochronie praw lokatorów wyróżnia dwa rodzaje umów najmu:
- Umowa najmu okazjonalnego – charakteryzuje się większą swobodą w ustalaniu warunków najmu przez strony, ale wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz przedstawienia przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji i wskazania lokalu, do którego będzie mógł się przenieść w razie eksmisji.
- Umowa najmu instytucjonalnego – zawierana jest pomiędzy najemcą a podmiotem prowadzącym instytucjonalne zarządzanie najmem, np. firmą deweloperską. Ten typ umowy również daje większą swobodę w kształtowaniu warunków najmu.
Poza tymi dwoma rodzajami umów, strony mogą zawrzeć również umowę najmu na czas oznaczony lub nieoznaczony, regulując swoje prawa i obowiązki w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku zastosowanie znajdą przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które ograniczają swobodę umów w zakresie ochrony praw najemcy.
Obowiązki wynajmującego
Wynajmujący ma obowiązek:
- Przekazać lokal najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku, a w razie usterek – dokonać niezbędnych napraw.
- Zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń technicznych niezbędnych do korzystania z lokalu, np. instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej.
- Dokonywać napraw i remontów, które nie obciążają najemcy, np. wymiana okien, drzwi, naprawa dachu.
- Nie zakłócać spokoju najemcy i innych mieszkańców.
Obowiązki najemcy
Najemca ma obowiązek:
- Użytkować lokal zgodnie z jego przeznaczeniem i umową najmu.
- Płacić czynsz i opłaty za media w terminie określonym w umowie.
- Utrzymywać lokal w należytym stanie, dokonywać drobnych napraw i konserwacji, np. malowanie ścian, wymiana żarówek.
- Nie utrudniać korzystania z nieruchomości innym mieszkańcom.
Kaucja
Wynajmujący ma prawo żądać od najemcy kaucji, która stanowi zabezpieczenie roszczeń z tytułu ewentualnych zaległości w opłatach lub szkód wyrządzonych w lokalu. Wysokość kaucji nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia oddania lokalu, o ile najemca uregulował wszystkie należności i nie wyrządził szkód.
Wypowiedzenie umowy najmu
Umowa najmu może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem terminów ustawowych lub określonych w umowie. W przypadku umów na czas nieoznaczony, termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, a dla umów na czas oznaczony – 1 miesiąc. Istnieją jednak sytuacje, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, np. w przypadku rażącego naruszenia przez najemcę postanowień umowy lub dewastacji lokalu.
Eksmisja
W przypadku, gdy najemca nie opuszcza lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu, wynajmujący może wystąpić do sądu o eksmisję. Należy jednak pamiętać, że eksmisja jest ostatecznością i sąd może przyznać najemcy prawo do lokalu socjalnego, jeśli spełnia on określone warunki.
Przykład
Pani Anna wynajmuje mieszkanie od Pana Jana na podstawie umowy najmu na czas nieoznaczony. W umowie strony ustaliły, że czynsz wynosi 2000 zł miesięcznie, a kaucja – 6000 zł. Po roku Pani Anna przestała regularnie płacić czynsz, zalegając z opłatami za 3 miesiące. W takiej sytuacji Pan Jan ma prawo wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Jeśli Pani Anna nadal nie opuści lokalu, Pan Jan będzie mógł wystąpić do sądu o eksmisję.
Podsumowanie
Wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe to złożony proces, który wymaga znajomości obowiązujących przepisów. Zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni zadbać o sporządzenie prawidłowej umowy najmu, która zabezpieczy ich interesy. W razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy prawnej, aby uniknąć nieporozumień i ewentualnych problemów w przyszłości.