Umowa dzierżawy a umowa użyczenia – kluczowe różnice
W polskim systemie prawnym istnieją dwa rodzaje umów regulujących czasowe korzystanie z cudzych rzeczy: umowa dzierżawy i umowa użyczenia. Choć na pierwszy rzut oka mogą wydawać się podobne, to kryją w sobie istotne różnice, które determinują prawa i obowiązki stron. Zrozumienie tych niuansów jest kluczowe dla zapewnienia bezpieczeństwa prawnego obu stronom umowy.
1. Odpłatność vs. Nieodpłatność
Najważniejszą różnicą między umową dzierżawy a umową użyczenia jest kwestia odpłatności.
- Umowa dzierżawy zawsze ma charakter odpłatny. Oznacza to, że dzierżawca ma obowiązek płacenia czynszu dzierżawcy za korzystanie z rzeczy. Wysokość i sposób uiszczania czynszu powinny być jasno określone w umowie.
- Umowa użyczenia z kolei ma charakter nieodpłatny. Użyczający udostępnia swoją rzecz biorącemu do bezpłatnego używania.
Przykład: Pan Kowalski wynajmuje mieszkanie Pani Nowak za miesięcznym czynszem w wysokości 2000 zł. Jest to przykład umowy dzierżawy. Z kolei Pan Kowalski pożycza swojemu koledze kosiarkę do trawy na weekend. Jest to przykład umowy użyczenia.
2. Cel korzystania z rzeczy
- Umowa dzierżawy zazwyczaj zawierana jest w celu umożliwienia dzierżawcy czerpania korzyści z rzeczy, np. poprzez prowadzenie działalności gospodarczej.
- Umowa użyczenia ma na celu zaspokojenie doraźnych potrzeb biorącego, bez nastawienia na osiąganie zysku.
Przykład: Rolnik dzierżawi od gminy grunt rolny w celu prowadzenia na nim uprawy i sprzedaży plonów (umowa dzierżawy). Student pożycza od kolegi laptopa na czas sesji egzaminacyjnej (umowa użyczenia).
3. Czas trwania umowy
- Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. W przypadku braku ustaleń co do czasu trwania, przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.
- Umowa użyczenia z reguły zawierana jest na czas oznaczony, choć dopuszczalne jest zawarcie jej również na czas nieoznaczony. W przypadku braku ustaleń co do czasu trwania, przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas oznaczony, odpowiadający potrzebie biorącego.
Przykład: Firma budowlana dzierżawi plac od miasta na okres 5 lat w celu realizacji inwestycji (umowa dzierżawy na czas oznaczony). Pani Anna pożycza od sąsiadki odkurzacz, ponieważ jej własny się zepsuł (umowa użyczenia na czas nieoznaczony, do czasu naprawy odkurzacza).
4. Odpowiedzialność za wady rzeczy
- W przypadku umowy dzierżawy, dzierżawca ma obowiązek dokonywania drobnych napraw rzeczy dzierżawionej. Za wady fizyczne rzeczy istniejące w chwili wydania rzeczy dzierżawionej i za jej wady, które powstały później, a były następstwem wad istniejących w chwili wydania, odpowiedzialność ponosi wynajmujący, chyba że dowiedzie, że wad tych nie mógł on w chwili wydania rzeczy dzierżawionej wykryć przy zachowaniu należytej staranności.
- W przypadku umowy użyczenia, biorący odpowiada za szkodę wyrządzoną z winy umyślnej lub rażącego niedbalstwa. Użyczający ponosi odpowiedzialność tylko za wady rzeczy, o których wiedział i nie powiadomił o nich biorącego.
5. Forma umowy
- Umowa dzierżawy wymaga zachowania formy pisemnej tylko dla celów dowodowych. Oznacza to, że umowa zawarta ustnie jest ważna, jednak w przypadku sporu trudno będzie udowodnić jej treść.
- Umowa użyczenia nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy, może być zawarta nawet w sposób dorozumiany.
Podsumowanie
Wybór między umową dzierżawy a umową użyczenia zależy od konkretnej sytuacji i potrzeb stron. Umowa dzierżawy jest bardziej sformalizowana i zazwyczaj stosowana w przypadku długookresowego, odpłatnego korzystania z rzeczy. Umowa użyczenia ma charakter bardziej swobodny i sprawdza się w przypadku krótkotrwałego, bezpłatnego użyczenia rzeczy. Zawsze warto jednak pamiętać o zasadzie „umowa stoi ponad prawem” i zadbać o to, aby wszystkie istotne kwestie zostały jasno uregulowane w umowie.