Umowa dzierżawy a umowa użyczenia – kluczowe różnice
W polskim prawie cywilnym istnieją dwa rodzaje umów regulujących czasowe korzystanie z cudzych rzeczy: umowa dzierżawy i umowa użyczenia. Choć na pierwszy rzut oka mogą wydawać się podobne, to kryją w sobie istotne różnice, które determinują prawa i obowiązki stron. Zrozumienie tych niuansów jest kluczowe dla uniknięcia potencjalnych sporów i zapewnienia sobie bezpieczeństwa prawnego.
Główny cel umowy
Podstawowa różnica między umową dzierżawy a umową użyczenia tkwi w celu, jaki strony chcą osiągnąć.
- Umowa dzierżawy (art. 659 Kodeksu cywilnego) ma charakter odpłatny i zakłada, że dzierżawca będzie czerpał z przedmiotu dzierżawy korzyści, najczęściej w postaci pożytków (np. plonów z gruntu rolnego).
- Umowa użyczenia (art. 710 Kodeksu cywilnego) ma charakter nieodpłatny i zakłada, że biorący do używania będzie korzystał z przedmiotu umowy jedynie dla zaspokojenia swoich potrzeb (np. pożyczenie kosiarki od sąsiada).
Forma umowy
Różnice występują również w wymaganej formie dla zawarcia umowy:
- Umowa dzierżawy – co do zasady, nie wymaga zachowania szczególnej formy, może być zawarta ustnie. Jednakże, dla celów dowodowych, a także w przypadku dzierżawy nieruchomości na okres dłuższy niż rok (art. 660 Kodeksu cywilnego), konieczne jest zachowanie formy pisemnej.
- Umowa użyczenia – może być zawarta w dowolnej formie, również ustnie. Warto jednak pamiętać, że w razie sporu udowodnienie istnienia i treści ustnej umowy może być utrudnione.
Przedmiot umowy
Zarówno umowa dzierżawy, jak i umowa użyczenia mogą dotyczyć rzeczy ruchomych (np. samochód, maszyna rolnicza) oraz nieruchomości (np. mieszkanie, działka). Istnieją jednak pewne ograniczenia:
- Umowa dzierżawy – może dotyczyć rzeczy, które nie zużywają się wskutek normalnego używania (np. grunt rolny).
- Umowa użyczenia – może dotyczyć rzeczy, które zużywają się wskutek normalnego używania (np. żywność), ale w takim przypadku umowa będzie dotyczyła ich zużycia, a nie używania.
Obowiązki stron
Zakres obowiązków stron różni się w zależności od rodzaju umowy:
Obowiązek | Dzierżawca | Biorący do używania |
---|---|---|
Płatność czynszu | Tak | Nie |
Używanie rzeczy zgodnie z umową | Tak | Tak |
Zwrot rzeczy w stanie niepogorszonym | Tak, z uwzględnieniem normalnego zużycia | Tak |
Dokonywanie napraw | Tak, bieżące naprawy | Nie, chyba że umowa stanowi inaczej |
Przykład
Pani Anna chce wynająć swoje mieszkanie na okres 12 miesięcy. W tym przypadku powinna zawrzeć z najemcą umowę dzierżawy, która określi m.in. wysokość czynszu, termin płatności oraz obowiązki stron w zakresie napraw. Z kolei, gdyby Pani Anna chciała bezpłatnie udostępnić swoje mieszkanie znajomemu na czas remontu jego lokalu, to mogłaby zawrzeć z nim umowę użyczenia.
Statystyki
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2022 roku w Polsce zarejestrowano ponad 1,5 miliona umów najmu lokali mieszkalnych. Nie ma natomiast oficjalnych statystyk dotyczących liczby zawieranych umów użyczenia, co wynika z faktu, że nie podlegają one rejestracji. Niemniej jednak, biorąc pod uwagę powszechność tej formy udostępniania rzeczy, można przypuszczać, że liczba zawieranych umów użyczenia jest wielokrotnie wyższa.
Podsumowanie
Wybór między umową dzierżawy a umową użyczenia zależy od konkretnej sytuacji i celu, jaki strony chcą osiągnąć. W przypadku wątpliwości co do wyboru odpowiedniej formy prawnej, warto skonsultować się z radcą prawnym. Pomoże on w doborze optymalnego rozwiązania i sporządzeniu umowy zgodnej z obowiązującymi przepisami.