Wynajem mieszkania w budynku wielorodzinnym to popularna opcja zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i najemców. Aby jednak proces ten przebiegał sprawnie i bezproblemowo, niezbędna jest znajomość obowiązujących przepisów prawa oraz zasad regulujących tę kwestię. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej prawom i obowiązkom stron umowy najmu, a także omówimy kluczowe aspekty, na które warto zwrócić uwagę.
Umowa najmu – fundament relacji między stronami
Podstawą prawną regulującą stosunek najmu jest Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93). Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Umowa najmu powinna być sporządzona na piśmie i zawierać co najmniej:
- dane stron umowy (imię i nazwisko, adres zamieszkania),
- określenie przedmiotu najmu (adres lokalu, metraż, liczba pokoi),
- wysokość czynszu i termin jego płatności,
- czas trwania umowy,
- podpisy stron.
Brak pisemnej formy umowy najmu nie powoduje jej nieważności, jednak w przypadku sporu udowodnienie ustaleń między stronami może być utrudnione.
Prawa i obowiązki wynajmującego
Do podstawowych obowiązków wynajmującego należy:
- wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku,
- zapewnienie sprawnego działania instalacji i urządzeń technicznych,
- dokonywanie napraw niezbędnych do zachowania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku (poza drobnymi naprawami, które obciążają najemcę),
- niezakłócanie korzystania z lokalu przez najemcę.
Wynajmujący ma prawo do:
- żądania terminowego płacenia czynszu,
- kontroli stanu technicznego lokalu (po uprzednim poinformowaniu najemcy),
- rozwiązania umowy najmu w przypadkach określonych w umowie lub przepisach prawa (np. z powodu zaległości w płatności czynszu).
Prawa i obowiązki najemcy
Najemca ma obowiązek:
- używać lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem,
- dbać o stan techniczny lokalu,
- dokonywać drobnych napraw we własnym zakresie,
- terminowo płacić czynsz,
- zapewnić dostęp do lokalu w celu przeprowadzenia napraw przez wynajmującego.
Do praw najemcy należy:
- korzystanie z lokalu w sposób niezakłócony,
- dokonanie niezbędnych napraw na koszt wynajmującego, jeśli ten uchyla się od swoich obowiązków,
- podnajem lokalu lub oddanie go do bezpłatnego używania osobom trzecim za zgodą wynajmującego.
Kaucja – zabezpieczenie interesów wynajmującego
Wynajmujący ma prawo żądać od najemcy wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie ewentualnych zaległości w płatności czynszu lub kosztów naprawy szkód wyrządzonych w lokalu. Wysokość kaucji nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja podlega zwrotowi w terminie miesiąca od dnia oddania lokalu, o ile umowa nie stanowi inaczej.
Rozwiązanie umowy najmu
Umowa najmu może zostać rozwiązana:
- za porozumieniem stron,
- na skutek wypowiedzenia (z zachowaniem okresu wypowiedzenia),
- w przypadkach określonych w umowie lub przepisach prawa (np. z powodu zaległości w płatności czynszu, zniszczenia lokalu).
Podsumowanie
Wynajem mieszkania w budynku wielorodzinnym to proces, który wymaga od stron znajomości swoich praw i obowiązków. Sporządzenie pisemnej umowy najmu, jasne określenie warunków najmu oraz przestrzeganie przepisów prawa to klucz do udanej i bezproblemowej współpracy między wynajmującym a najemcą. W przypadku wątpliwości warto skorzystać z pomocy prawnej, aby uniknąć nieporozumień i ewentualnych sporów.